פורסם 29 באוגוסט 2026
מכירת דירה בישראל עולה בדרך כלל בין 1% ל-4% משווי הדירה כשמדובר בדירה יחידה, ויכולה לטפס להרבה יותר אם מדובר בדירה שנייה שחייבת במס שבח. על דירה בשווי 2,000,000 ש״ח, מי שמוכר דירה יחידה עם משכנתא ומתווך ישלם לרוב 60,000-95,000 ש״ח; מי שמוכר דירה שנייה עלול להוסיף לזה עוד עשרות ומאות אלפי שקלים של מס. הסכומים משוערים ומשתנים לפי המקרה, וכאן פירוט של כל רכיב.
טבלת עלויות מכירת דירה: דוגמה על דירה של 2,000,000 ש״ח
הטבלה מרכזת את ההוצאות הנפוצות. הדוגמה מניחה דירה שנקנתה לפני כעשור ב-1,400,000 ש״ח, נמכרת ב-2,000,000 ש״ח, ויתרת משכנתא של 800,000 ש״ח. מע״מ מחושב לפי 18%.
כדאי לקרוא גם: כמה עולה חתונה בישראל: פירוק העלויות לפי סעיף ואיך חוסכים · כמה עולה להחזיק רכב בישראל: ביטוח, טסט, דלק, טיפולים וירידת ערך · כמה עולה משלוח מחו״ל לישראל ואיך מחשבים מכס ומע״מ?
| רכיב | טווח מקובל | דוגמה: דירה יחידה | דוגמה: דירה שנייה |
|---|---|---|---|
| עמלת תיווך | 1%-2% + מע״מ | 47,200 ש״ח (2% + מע״מ) | 47,200 ש״ח |
| עורך דין | 0.5%-1% + מע״מ, או סכום קבוע | 11,800-23,600 ש״ח | 11,800-23,600 ש״ח |
| מס שבח | 0 (פטור) או 25% מהשבח הריאלי | 0 ש״ח | כ-100,000-125,000 ש״ח (משוער) |
| עמלת פירעון מוקדם | 0 עד כמה אחוזים מהיתרה | 0-30,000 ש״ח | 0-30,000 ש״ח |
| הוצאות קטנות (אישורים, נסח, שמאות, הכנת הדירה) | 1,000-15,000 ש״ח | 2,000-10,000 ש״ח | 2,000-10,000 ש״ח |
| סך הכול (משוער) | 61,000-111,000 ש״ח | 161,000-236,000 ש״ח |
הפער בין שני הטורים הוא כמעט כולו מס שבח. זו הסיבה שהשאלה הראשונה שכדאי לברר לפני שמפרסמים מודעה היא לא "כמה המתווך לוקח" אלא "האם המכירה פטורה ממס".
עמלת תיווך: 2% פלוס מע״מ, וזה לא תמיד סופי
המחיר המקובל בשוק הוא 2% משווי העסקה בתוספת מע״מ, כלומר 2.36% בפועל. על 2,000,000 ש״ח מדובר ב-47,200 ש״ח. בבדיקה מול כמה משרדי תיווך יוצא שיש גמישות: על דירות יקרות או באזורים עם ביקוש גבוה אפשר לעיתים לסגור על 1%-1.5%, ומשרדים מסוימים מציעים מודל של סכום קבוע. כמה דברים כדאי לוודא בהסכם התיווך:
- האם העמלה כוללת מע״מ או לא (ברוב ההסכמים לא).
- האם מדובר בבלעדיות, לכמה זמן, ומה קורה אם הדירה נמכרת דרך מכר או מודעה עצמאית.
- מתי משלמים: בחתימת חוזה המכר, ולא בשלב זיכרון הדברים.
מי שבוחר למכור לבד חוסך את הסכום הזה, אבל כדאי לתמחר גם את הזמן, הצילום והפרסום, שיכולים להגיע לכמה אלפי שקלים.
מס שבח: ההבדל בין דירה יחידה לדירה שנייה
מס שבח הוא מס על הרווח (ה"שבח") שנוצר בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות והתאמה לאינפלציה. הוא חל על מכירת מקרקעין בכלל, וברוב המקרים הוא ההוצאה הגדולה ביותר בעסקה, או לחלופין הוצאה שלא קיימת בכלל.
מוכר דירה יחידה
מי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו זכאי בדרך כלל לפטור ממס שבח, בכפוף לתנאים: הדירה היא דירת מגורים מזכה, המוכר החזיק בה תקופת מינימום (כיום 18 חודשים), ואין לו דירה נוספת (עם חריגים כמו דירה חלופית שנרכשה לאחרונה). הפטור מוגבל בתקרת שווי שמתעדכנת מדי שנה ועומדת על סדר גודל של כ-5 מיליון ש״ח; מעל התקרה, החלק העודף ממוסה. בדוגמה שלנו, מכירה ב-2,000,000 ש״ח נופלת הרבה מתחת לתקרה, ולכן המס הוא אפס.
מוכר דירה שנייה
מי שמחזיק ביותר מדירה אחת ישלם מס שבח בשיעור 25% על השבח הריאלי. חשוב לדעת שהחישוב הוא "ליניארי": חלק השבח שנצבר עד תחילת 2014 פטור, ורק החלק היחסי שנצבר מאז ממוסה. בדוגמה של רכישה ב-1,400,000 ש״ח ומכירה ב-2,000,000 ש״ח, השבח הגולמי הוא 600,000 ש״ח; אחרי ניכוי הוצאות מוכרות (שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה, עמלות תיווך, מס רכישה ששולם, שיפוצים מתועדים, ריבית משכנתא במקרים מסוימים) והתאמה למדד, השבח החייב עשוי לרדת ל-400,000-500,000 ש״ח, כלומר מס של כ-100,000-125,000 ש״ח. המספרים משוערים בלבד, וחישוב אמיתי דורש שומה מדויקת. ניכוי ההוצאות הוא המקום שבו שמירת קבלות מלפני עשר שנים שווה כסף אמיתי.
עורך דין למכירת דירה
שכר הטרחה המקובל לעורך דין בעסקת מכר נע בין 0.5% ל-1% משווי הדירה בתוספת מע״מ, ובעסקאות פשוטות אפשר למצוא גם מחיר קבוע של 8,000-15,000 ש״ח. השירות אמור לכלול ניסוח חוזה המכר, בדיקת רישום הזכויות, דיווח למיסוי מקרקעין, טיפול בגרירת או סילוק המשכנתא והעברת הבעלות בטאבו. פירוט רחב יותר על מבנה שכר הטרחה ומה כלול בו מופיע במדריך עלויות עורך דין בעסקת דירה. כדאי לשאול מראש האם הגשת הדיווח למיסוי מקרקעין ובקשת הפטור כלולות במחיר, כי אצל חלק מעורכי הדין זה תמחור נפרד.
פירעון מוקדם של משכנתא: ההוצאה שהכי הרבה שוכחים
כשמוכרים דירה עם משכנתא, הבנק דורש את סילוק היתרה מכספי המכירה (אלא אם גוררים את ההלוואה לנכס אחר). הסילוק כרוך בעמלות פירעון מוקדם, והגדולה שבהן היא עמלת ההיוון: פיצוי לבנק על הפרש הריבית, שנגבה רק כשהריבית הממוצעת במשק כיום נמוכה מהריבית שנקבעה בהלוואה. כשהריביות עלו מאז לקיחת ההלוואה, העמלה יכולה להיות אפס; כשהן ירדו, היא יכולה להגיע לכמה אחוזים מהיתרה במסלולים בריבית קבועה. על יתרה של 800,000 ש״ח מדובר בטווח של 0 עד כמה עשרות אלפי שקלים. נוסף לכך יש עמלה תפעולית של עשרות שקלים ועמלת אי-הודעה מוקדמת של 0.1% אם לא מודיעים לבנק לפחות 10 ימים מראש. הצעד הפרקטי: לבקש מהבנק מכתב כוונות שכולל פירוט עמלות, לפני שקובעים את מחיר המכירה.
הוצאות קטנות שמצטברות
- אישור עירייה לטאבו: מחייב סילוק חובות ארנונה, ולעיתים גם תשלום היטל השבחה אם אושרה תוכנית שהשביחה את הנכס. היטל השבחה יכול להיות סכום משמעותי, וכדאי לברר מראש בוועדה המקומית.
- נסח טאבו, אישורי זכויות ומסמכים: עשרות עד מאות שקלים, ובחברה משכנת לעיתים יותר.
- שמאות: לא חובה למוכר, אבל 1,500-3,000 ש״ח לשמאי עצמאי עוזרים לתמחר נכון ולא להישאר עם דירה חודשים בשוק.
- הכנת הדירה: צביעה, תיקונים קטנים וצילום מקצועי. אלפי שקלים שמחזירים את עצמם במחיר המכירה.
- ביטול רישום המשכנתא בטאבו: אגרה קטנה, לרוב מטופלת דרך עורך הדין.
איך מקטינים את עלויות מכירת דירה
- לבדוק זכאות לפטור ממס שבח לפני המכירה, ואם יש שתי דירות, לבדוק האם מכירת הדירה הישנה בתוך חלון הזמן החוקי משאירה את הפטור.
- לאסוף את כל הקבלות מהרכישה והשיפוצים: כל הוצאה מוכרת מקטינה את השבח החייב.
- לנהל משא ומתן על עמלת התיווך ולהחתים על הסכם עם מחיר ברור.
- לתזמן את סילוק המשכנתא בהתאם לתמונת הריביות ולבדוק אפשרות של גרירה לנכס הבא.
- לקבל שתי הצעות מחיר מעורכי דין ולוודא מה כלול בשכר הטרחה.
למי שמוכר כדי לקנות דירה אחרת, כדאי להסתכל גם על צד הרכישה: מס רכישה, עורך דין ומשכנתא חדשה. ריכזנו את זה בסקירת עלויות הדירה והמשכנתא בישראל.
שאלות נפוצות
מי משלם את עמלת התיווך במכירת דירה, המוכר או הקונה?
בישראל נהוג שכל צד משלם למתווך שלו, ולרוב מדובר באותו מתווך שגובה משני הצדדים. המוכר משלם את העמלה שסוכמה בהסכם התיווך שלו, ללא קשר למה שהקונה משלם. אם לא נחתם הסכם תיווך בכתב, המתווך אינו זכאי לעמלה.
האם אפשר למכור דירה שנייה בלי לשלם מס שבח?
לא באופן מלא, אבל אפשר להקטין את המס בעזרת ניכוי הוצאות מוכרות והחישוב הליניארי שפוטר את חלק השבח שנצבר לפני 2014. יש גם מצבים מיוחדים, כמו מכירת דירה שהתקבלה בירושה, שבהם עשוי לחול פטור. חישוב מדויק כדאי לבצע עם עורך דין או יועץ מס לפני חתימה.
כמה זמן לוקח לקבל את כספי המכירה נטו?
התשלומים מהקונה מתפרסים לרוב על כמה חודשים, לפי לוח התשלומים בחוזה. חלק מהכסף מופנה ישירות לבנק לסילוק המשכנתא, ולעיתים חלק מופקד בנאמנות אצל עורך הדין עד קבלת אישורי המסים. את הנטו האמיתי רואים בדרך כלל רק במסירת החזקה.
האם צריך לשלם היטל השבחה בכל מכירה?
לא. היטל השבחה חל רק אם אושרה תוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג שהעלו את שווי הנכס מאז הרכישה. אפשר לברר את זה מראש בוועדה המקומית, ובמקרים רבים התשובה היא שאין חיוב.
מה עולה יותר: למכור לבד או דרך מתווך?
מכירה עצמאית חוסכת את העמלה, שהיא ההוצאה השנייה בגודלה אחרי המס. מנגד, מתווך טוב מביא לפעמים מחיר גבוה יותר וקונים רציניים יותר. ההשוואה הנכונה היא בין החיסכון בעמלה לבין ההפרש הצפוי במחיר המכירה ובזמן.
לסיכום
עלויות מכירת דירה מורכבות מארבעה רכיבים עיקריים: עמלת תיווך, עורך דין, פירעון מוקדם של משכנתא ומס שבח. שלושת הראשונים מסתכמים לרוב ב-3%-5% משווי הדירה, ואילו מס השבח הוא הרכיב שקובע האם העסקה עולה עשרות אלפי שקלים או מאות אלפים. לפני שמפרסמים את הדירה כדאי לברר את מעמד המס, לבקש מהבנק פירוט עמלות ולסגור מחירים ברורים עם המתווך ועורך הדין. הסכומים כאן משוערים ומשתנים לפי מחיר הדירה, מועד הרכישה ותנאי המשכנתא.
עורכת צרכנות ומחירים
דנה קורן עורכת את "כמה עולה" ומנהלת את טבלאות המחירים של האתר. היא לא מאמינה למחיר אחד, אז לכל מדריך היא אוספת כמה הצעות, שואלת מה כלול ומה לא, ומסבירה ממה נובעים הפערים. ברקע שלה כלכלה ושנים בצד של הלקוח מול ספקים ובעלי מקצוע.
