פורסם 7 ביולי 2026
מס רכישה דירה הוא מס שמשלם הקונה לרשות המסים, והוא מחושב לפי מדרגות משווי העסקה ולא כאחוז אחיד. מי שרוכש דירה יחידה נהנה ממדרגת פטור על כ-2 מיליון ש״ח הראשונים ומשלם 3.5% ו-5% מעליה. מי שרוכש דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון, ו-10% מעל כ-6.1 מיליון ש״ח. על דירה יחידה בשווי 1.8 מיליון ש״ח המס הוא אפס, ועל אותה דירה בדיוק כהשקעה: כ-144 אלף ש״ח.
איך מס רכישה עובד בפועל
מס רכישה מוטל על הקונה בלבד, בכל עסקה בזכות במקרקעין: דירה יד שנייה, דירה מקבלן, מגרש, חנות או משרד. המס מחושב לפי שיטת המדרגות, בדיוק כמו מס הכנסה: כל חלק משווי הדירה ממוסה בשיעור אחר, ולא כל השווי לפי המדרגה הגבוהה. מי שקונה דירה ב-2.4 מיליון ש״ח לא משלם 5% על הכול, אלא 0% על החלק הראשון, 3.5% על החלק הבא ו-5% רק על היתרה. הגדרות היסוד, ההיסטוריה של המס והחריגים המשפטיים מרוכזים בערך מס רכישה בוויקיפדיה, אבל את המספרים המעודכנים תמיד כדאי לבדוק מול רשות המסים לפני חתימה.
כדאי לקרוא גם: מחירון שיפוצים 2026: כמה עולה חשמלאי, אינסטלטור, צבעי ורצף · כמה עולה ביטוח דירה בישראל? מחירון 2026 · כמה עולה לשכור דירה בישראל? פיקדון, ערבויות ותיווך
נקודה שחשוב להפנים: סכומי המדרגות מתעדכנים אחת לשנה, ב-16 בינואר, לפי שיעור עליית מדד מחירי הדירות. כלומר מי שחותם ב-10 בינואר ומי שחותם ב-20 בינואר עשויים לעבוד מול טבלאות שונות. הסכומים בטבלאות שלהלן מעוגלים ומשקפים את המצב בשנת 2026 בקירוב, והם עשויים להשתנות בעדכון הבא.
מדרגות מס רכישה 2026: דירה יחידה
המסלול המיטיב חל על מי שהדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה שלו בישראל. בחישוב נלקח בחשבון גם בן או בת הזוג וילדים עד גיל 18, כיחידה אחת.
| מדרגת שווי (ש״ח) | שיעור המס | מס מקסימלי במדרגה (בקירוב) |
|---|---|---|
| עד כ-2,020,000 | 0% | 0 ש״ח |
| כ-2,020,000 עד כ-2,395,000 | 3.5% | כ-13,100 ש״ח |
| כ-2,395,000 עד כ-6,180,000 | 5% | כ-189,300 ש״ח |
| כ-6,180,000 עד כ-20,600,000 | 8% | כ-1,153,600 ש״ח |
| מעל כ-20,600,000 | 10% | ללא תקרה |
הסכומים מעוגלים ומשתנים בעדכון השנתי. שיעורי האחוזים עצמם קבועים בחוק ומשתנים לעיתים רחוקות יותר.
מדרגות מס רכישה 2026: דירה נוספת (השקעה)
מי שכבר מחזיק בדירת מגורים, גם אם בחלק ממנה, נכנס למסלול היקר. כאן אין מדרגת פטור בכלל, והמס מתחיל מהשקל הראשון.
| מדרגת שווי (ש״ח) | שיעור המס | דוגמה למס על דירה בשווי זה |
|---|---|---|
| עד כ-6,180,000 | 8% | דירה ב-2,000,000: כ-160,000 ש״ח |
| מעל כ-6,180,000 | 10% | דירה ב-7,000,000: כ-576,400 ש״ח |
הפער בין שני המסלולים הוא הסיבה המרכזית לכך שסטטוס "דירה יחידה" שווה עשרות אלפי שקלים. יש כמה סייגים שמאפשרים לשמור על הסטטוס: החזקה של עד שליש בדירה אחרת, או דירה שהתקבלה בירושה ובה מחזיקים עד מחצית, בדרך כלל אינן שוללות את המדרגות המיטיבות.
דוגמת חישוב: דירה בשווי 1.8 מיליון ש״ח
זו נקודת ההמחשה הכי ברורה לפער בין המסלולים:
- דירה יחידה: כל השווי נופל בתוך מדרגת ה-0%. סך מס הרכישה: 0 ש״ח.
- דירה נוספת: 8% על מלוא השווי. 1,800,000 × 8% = 144,000 ש״ח.
- עולה חדש במסלול ההטבה: בדרך כלל אפס או סכום סמלי, בהתאם לתנאי הזכאות.
- נכה צה״ל זכאי: 0.5% על מלוא השווי, כלומר כ-9,000 ש״ח.
שווי העסקה לצורך המס הוא שווי השוק, לא בהכרח המחיר שנרשם בחוזה. אם רשות המסים סבורה שהמחיר נמוך משמעותית משווי השוק, היא רשאית להוציא שומה לפי הערכתה.
הנחות ופטורים: עולים חדשים, נכי צה״ל ורוכשים מחו״ל
עולים חדשים
לעולים יש מסלול מדרגות נפרד ומיטיב, הכולל מדרגת אפס על חלק ניכר מהשווי ושיעור מופחת של 0.5% מעליה, עד תקרה. ההטבה ניתנת בדרך כלל פעם אחת, בחלון זמן שמתחיל כשנה לפני העלייה ונמשך מספר שנים אחריה, והיא הוגבלה בשנים האחרונות לדירה המשמשת למגורי העולה. חשוב להשוות: לעיתים דווקא מסלול "דירה יחידה" הרגיל משתלם יותר מהמסלול של העולה, ומותר לבחור את הזול מביניהם.
נכי צה״ל, נכים ומשפחות שכולות
זכאים לפי חוק הנכים, נפגעי פעולות איבה, עיוורים ומשפחות שכולות משלמים 0.5% על שווי הדירה עד תקרה של כ-2.5 מיליון ש״ח, ומעליה מדרגות רגילות. ההטבה מוגבלת במספר הפעמים שניתן לנצלה, ודורשת הגשת בקשה ואישורים בצד ההצהרה על העסקה.
רוכשים מחו״ל
תושב חוץ שאין לו דירה בישראל אינו נחשב אוטומטית לבעל דירה יחידה, ובפועל הוא ממוסה לרוב לפי מדרגות הדירה הנוספת. הנתיב המקובל הוא בקשה לתיקון שומה לאחר שהרוכש הופך לתושב ישראל בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק. זה תחום שהשתנה בשנים האחרונות, וכדאי לבדוק את הנוסח העדכני לפני שמתכננים עסקה על בסיס ההנחה הזו.
מתי מדווחים ומתי משלמים
ההצהרה על העסקה מוגשת לרשות המסים תוך 30 ימים ממועד החתימה, והתשלום עצמו מתבצע במועד מאוחר יותר הקבוע בחוק, כ-60 ימים מהעסקה. איחור גורר ריבית והצמדה. בפועל, עורך הדין של הקונה הוא זה שמגיש את הדיווח דרך המערכת המקוונת, ולכן שווה לוודא מראש מה כלול בשכר הטרחה שהוצע: הגשת ההצהרה, הטיפול בבקשה להנחה ורישום הזכויות הם שירותים שלעיתים מתומחרים בנפרד.
מה עוד נכנס לעלות הרכישה
מס רכישה הוא הסעיף הגדול, אבל לא היחיד. בתקציב של רוכשי דירה כדאי לשריין גם:
- שכר טרחת עורך דין: לרוב אחוז מסוים משווי הדירה בתוספת מע״מ, עם רצפת מחיר.
- דמי תיווך: בדרך כלל כ-2% בתוספת מע״מ, נתון למשא ומתן.
- שמאות ועלויות פתיחת תיק משכנתה.
- מעבר דירה, ריהוט ועלויות שיפוץ, שנוטות להיות הסעיף שהכי מופתעים ממנו.
מי שקונה ומוכר במקביל צריך להסתכל גם על הצד השני של המשוואה: עלויות המכירה, מס שבח אפשרי והיטל השבחה, נושאים שמרכיבים יחד את התמונה התקציבית האמיתית של המעבר.
שאלות נפוצות
האם משלמים מס רכישה על דירה מקבלן?
כן, אותן מדרגות בדיוק. ההבדל הוא שמחיר הדירה מקבלן כולל מע״מ, ומס הרכישה מחושב על השווי הכולל. בפרויקטים של מחיר למשתכן החישוב נעשה לפי מחיר הזכייה.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה. אני משלם 8%?
לא בהכרח. החוק מאפשר להיחשב כבעל דירה יחידה אם הדירה הקודמת נמכרת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק ממועד הרכישה. בפועל משלמים לעיתים לפי המסלול היקר ומבקשים החזר לאחר המכירה, ולכן כדאי לתזמן את העסקאות עם עורך הדין.
אפשר לקבל החזר מס רכישה ששולם ביתר?
כן. החזרים נפוצים בשלושה מצבים: מכירת הדירה הקודמת בתוך התקופה, אישור זכאות להנחה שהתקבל באיחור, או תיקון שווי העסקה. הבקשה מוגשת למשרדי מיסוי מקרקעין, וההחזר משולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
דירה שירשתי נחשבת דירה נוספת?
תלוי בהיקף ההחזקה. חלק בדירה שהתקבלה בירושה, עד שיעור מסוים, לרוב אינו שולל את סטטוס הדירה היחידה. כשמדובר בבעלות מלאה על דירה שהתקבלה בירושה, המצב שונה וכדאי לבדוק נקודתית.
איך מחשבים לבד בלי טעויות?
הדרך הבטוחה היא הסימולטור הרשמי של רשות המסים, שמעודכן אוטומטית למדרגות התקפות ביום החישוב. טבלאות שמסתובבות ברשת נוטות להישאר עם סכומים של שנה קודמת.
לסיכום
מס רכישה על דירה נקבע כמעט לחלוטין בשאלה אחת: האם זו דירה יחידה או נוספת. על 1.8 מיליון ש״ח הפער בין שתי התשובות הוא 144 אלף ש״ח, יותר מכל עלות אחרת בעסקה. לפני חתימה כדאי לוודא את סטטוס הדירה, לבדוק זכאות להנחה, להשוות בין מסלולים כשקיימת בחירה, ולחשב מול הסימולטור הרשמי ביום שבו העסקה נחתמת ולא חודש לפני כן.
עורכת צרכנות ומחירים
דנה קורן עורכת את "כמה עולה" ומנהלת את טבלאות המחירים של האתר. היא לא מאמינה למחיר אחד, אז לכל מדריך היא אוספת כמה הצעות, שואלת מה כלול ומה לא, ומסבירה ממה נובעים הפערים. ברקע שלה כלכלה ושנים בצד של הלקוח מול ספקים ובעלי מקצוע.
